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¿Cómo puedo convertir un local en vivienda?
El mercado inmobiliario sigue en expansión: los precios aumentan, la demanda crece y, frecuentemente, también aumenta la frustración debido a la dificultad para acceder a alquileres. En este contexto, muchos propietarios de locales están considerando la posibilidad de convertirlos en viviendas. Pero, ¿qué dice la ley al respecto?
Esta práctica podría contribuir a mitigar el problema de la vivienda en áreas especialmente tensionadas como Madrid, Barcelona o Baleares. Por este motivo, el Govern balear ha aprobado leyes con medidas urgentes que permiten, de manera temporal, el cambio de uso de locales, tanto en planta baja como en pisos superiores, para su reconversión en viviendas de precio limitado (HLP).
En el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), se establece que cualquier propietario tiene el derecho de convertir un local comercial en vivienda sin necesitar el consentimiento de la comunidad de propietarios, "siempre y cuando esta modificación de uso del inmueble no esté específicamente prohibida o condicionada en los estatutos de la comunidad”. Además de lo que dice la LPH, hemos de tener en cuenta que, los cambios de uso se regulan en las ordenanzas municipales, por lo que necesitaremos consultar si en la ubicación del local y, de acuerdo con sus características (superficie, altura libre, longitud de fachada, cota de la planta baja, etc) se permite, en efecto, el cambio de uso.
No obstante, en caso de que la conversión de un local comercial en vivienda implique alteraciones en los elementos comunes o estructurales del edificio, será necesario obtener la autorización de los propietarios. Esta aprobación deberá ser decidida en una reunión de la comunidad, donde se determinará si se acepta o no el cambio de uso. Para que la conversión pueda llevarse a cabo, se requerirá el consentimiento unánime de todos los propietarios; de lo contrario, no será posible realizar la transformación del local en vivienda.
Estas modificaciones que necesiten autorización pueden incluir, por ejemplo, cambios en la fachada, ajustes en las áreas de acceso o la instalación de puertas en espacios comunes de la comunidad de propietarios, entre otras posibles acciones.
¿Por dónde empezar para convertir un local en un hogar?
Aunque el proceso de concesión de licencias se ha vuelto menos complejo, hay otros trámites que cumplir que no quedan anulados por la creación de la nueva ley.
- Consultar el Plan General de Ordenación Urbana antes de seguir adelante
Si es propietario de un local u oficina y desea convertir el espacio en vivienda, debe consultar el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) para verificar si puede hacerlo en la ubicación del edificio. Aunque no es común que los locales estén en zonas exclusivamente destinadas al comercio, puede darse el caso y, en ese caso, no podrá cambiar el tipo de uso del inmueble. Este paso es aún más importante si está pensando en comprar un local u oficina específicamente con el objetivo de convertirla en uso residencial ya que, incluso aunque se ubique en un área con uso predominante residencial, puede no permitirse el cambio de uso por otros motivos. Incluso que el número máximo de viviendas para el área concreta ya esté agotado.
- Contratar a un estudio de arquitectura para que le ayude con el proyecto y tramitación de las licencias necesarias
Si ha decidido seguir adelante, contratar a un arquitecto o a una empresa es una buena idea para asegurarse de que lo local u oficina cumpla con toda la legislación vigente para poder convertirse en una vivienda. La presencia de un especialista durante todo el proceso es importante porque es posible que determinados tipos de intervenciones en el edificio deban ser aprobadas por los demás propietarios. Además, el proceso de cambio de uso requiere de una Licencia Municipal para la que se debe presentar un proyecto técnico que recogerá tanto el estado actual como el reformado, así como el presupuesto de obra y otros anexos necesarios en este tipo de procedimiento.
Ya sea una oficina o un local, tiene que garantizar unas condiciones de habitabilidad
Aunque la burocracia se ha aligerado, la conversión de un local u oficina en casa sigue teniendo que cumplir ciertas normas antes de que pueda considerarse vivienda a los ojos de la ley.
- Tamaño de sus estancias
La autorización para la conversión de locales en viviendas es responsabilidad de los distintos municipios y provincias, así como también puede estar sujeta a la normativa específica de la comunidad autónoma correspondiente, ya que cada ayuntamiento establece unas condiciones de habitabilidad según la normativa urbanística vigente.
Un requisito común para llevar a cabo esta conversión en todas las comunidades es que la superficie útil del local debe ser de al menos entre 35 y 40 metros cuadrados, o de 25 metros cuadrados si se trata de un estudio. Además, es fundamental que el local esté situado en un terreno con clasificación urbanística de suelo urbano consolidado.
- Los baños y las cocinas son casos especiales
Un baño debe tener al menos 2,40 m2 de área, lo que equivale aproximadamente a 155 cm de ancho por 155 cm de largo en un espacio regular. En esta proporción, se pueden incluir todos los elementos necesarios para el baño, como el inodoro, el lavamanos y la zona de ducha.
Si el espacio no tiene una forma regular en planta, es decir, si tiene muchos ángulos que no son rectos, esta área no puede considerarse como utilizable, lo que requerirá soluciones específicas de diseño para este espacio.
Lo mismo ocurre con la altura del baño. Si no es uniforme, es necesario evaluar detalladamente la ubicación de los elementos para que puedan ser utilizados cómodamente.
- La accesibilidad es una condición
Otro aspecto que debes tener en cuenta a la hora de idealizar los espacios del proyecto es la accesibilidad. Según la ley, todas las habitaciones deben ser lo suficientemente anchas como para que pueda pasar una silla de ruedas. Aunque los actuales propietarios no tengan dificultades motrices, el espacio debe estar preparado para acoger esta realidad.
La obra está terminada. ¿Y ahora qué?
- De local a vivienda en menos de un mes
Una vez finalizadas las obras, sólo tiene que acudir al ayuntamiento para solicitar el cambio de uso del inmueble. Aportará documentación de final de obra declarando que dispone de los términos de responsabilidad necesarios y que la construcción realizada en el local la ha hecho apta para uso residencial de cara a que el Ayuntamiento pueda tramitar el cambio de uso.
- El uso de la propiedad queda a discreción del propietario
Una vez realizada la transformación e inspeccionada por el ayuntamiento, el local se convierte en una propiedad como cualquier otra y puede utilizarla como desee. Esto significa que puede venderla como vivienda, alquilarla como vivienda o incluso convertirla de nuevo en un local.
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