Dación en pago de hipoteca: qué es y cuándo pedirla

No nos gusta pensar en sucesos que no podemos controlar. Por ejemplo, una crisis económica, perder nuestro trabajo o tener algún imprevisto financiero oneroso. Particularmente, cuando tenemos gastos elevados, como una hipoteca. Conviene, por esa razón, saber qué opciones existen para no sufrir una ejecución hipotecaria, y una de ellas es la dación en pago de hipoteca.

¿Qué es la dación en pago?

Antes de pedir la dación en pago, hay otras alternativas. Una de ellas es el plan de reestructuración. Es decir, el deudor debe hablar con la entidad bancaria para que esta pueda elaborar una reestructuración de la deuda y aliviar su situación económica.

Sin embargo, si seguimos sin poder hacer frente a la deuda incluso después de este plan, antes de que la entidad financiera avance con un procedimiento judicial, es posible llegar a un acuerdo: la dación en pago.

En relación con la hipoteca inmobiliaria, la dación en pago es un acuerdo entre el banco (acreedor) y un deudor. Ambas partes llegan a este acuerdo con el fin de que el deudor salde la deuda al ser incapaz de hacer frente al pago del préstamo hipotecario. Para ello, entrega su vivienda a la entidad bancaria, que la acepta dando por liquidada dicha deuda por completo, sin otros pagos de intereses ni cantidades pendientes.

Es decir, la deuda, los intereses de demora y las comisiones de pago de la hipoteca, queda extinguida con el propio bien inmueble, en lugar de con el dinero en efectivo. No obstante, el deudor no recupera la parte del préstamo hipotecario que haya pagado al banco hasta ese momento.

Resumiendo, la dación en pago es un “negocio jurídico” acordado entre deudor y acreedor y consiste en la entrega de un objeto mueble o inmueble en reemplazo de lo que se adeuda.

Dación en pago: requisitos

Hay dos requisitos obligatorios que deben formar parte de la dación en pago en España:

Según el artículo 1166 del Código Civil, la dación en pago no es obligatoria, por lo que acreedor y deudor deben estar de acuerdo con esta opción. Así, el acreedor debe aceptarla voluntariamente.
Para saldar esta obligación, es necesario que se entregue un bien o que exista una prestación que no corresponda con lo que estaba pactado originalmente. En este caso, suele ser la vivienda cuya hipoteca se esté pagando.

Según la Ley 1/2013, de 14 de mayo que busca reforzar la protección de los deudores hipotecarios sin recursos, la dación extingue totalmente la deuda hipotecaria y las responsabilidades del deudor. Además, cabe decir que no se recupera el valor que ya se ha pagado al banco.

Diferencia entre “dación en pago” y “cesión de bienes”:

En la dación en pago se transmite la propiedad.
En la cesión de bienes no hay transmisión de la propiedad. La titularidad la mantiene el deudor, pues únicamente traspasa la posesión, con un poder de carácter personal que permite al acreedor efectuar la venta para cobrarse con su importe.

Circunstancias obligatorias para la solicitud de la dación en pago de hipoteca de vivienda habitual:

Para que la solicitud de dación en pago de hipoteca de una vivienda habitual pueda ser aprobada, existen algunas circunstancias exigidas:

El plan de reestructuración de la deuda es inviable;La entidad bancaria ha optado por no aplicar la quita de la deuda;
La solicitud de dación se hizo dentro de los doce meses siguientes a la solicitud de la reestructuración;
El deudor, su familia y codeudores (si los hubiera) están en el umbral de exclusión, o el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no debe superar el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM) anual de catorce pagas, es decir, sufrieron un cambio en su vida y no pueden cumplir con sus obligaciones hipotecarias y sus necesidades de subsistencia;
El precio de adquisición de la vivienda está dentro de los límites, con un máximo de 250.000 euros;
La vivienda no puede estar gravada con cargas posteriores;
Si el banco ha iniciado un procedimiento de ejecución, que no se haya dictado el anuncio de subasta.

Como es un acto voluntario, los bancos no son obligados a aceptar la solicitud. Sin embargo, existe un Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos) al que las entidades bancarias pueden adherirse, y conviene saber si el banco en el que tenemos la hipoteca lo hizo. Es necesario reconocer que hay entidades bancarias que aceptan daciones en pago, incluso cuando los deudores no reúnen todos los requisitos necesarios.

Para el deudor, la dación en pago es una figura más ventajosa que la ejecución forzosa ya que produce una limitación de su responsabilidad. En la ejecución forzosa se realiza una subasta judicial donde el banco vende la vivienda a un tercero quedándose con la parte de la deuda que le corresponda. En caso de que la obligación no se haya satisfecho totalmente, el deudor seguirá teniendo la obligación de pagar la parte restante.

En este sentido, citamos el artículo 140 de la Ley Hipotecaria que indica que “podrá válidamente pactarse en la escritura de constitución de la hipoteca voluntaria que la obligación garantizada se haga solamente efectiva sobre los bienes hipotecados. En este caso, la responsabilidad del deudor y la acción del acreedor, por virtud del préstamo hipotecario, quedarán limitadas al importe de los bienes hipotecados, y no alcanzarán a los demás bienes del patrimonio del deudor”. Por lo tanto, dicho artículo vigente en la Ley Hipotecaria ya contempla la dación en pago limitando, por tanto, la responsabilidad que sobre los deudores establece el artículo 1.911 CC.

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